Om at købe ejendom og bygge i Thailand:
Det kan ikke siges nok gange, at udlændinge kan kun eje en ejerlejlighed – og kun indenfor 49%-kvoten, hvor 51% af lejlighederne i komplekset ejes at thailændere – eller op til 1 rai grund, hvis udlændingen er indrejst på ”investor visum”. Vi udlændinge kan derimod sagtens eje et hus, men vi kan ikke eje jorden under huset. Alligevel kommer en del af os, til at investere fast ejendom – også jorden nedenunder…
Muligheden med at eje op til 1 rai, som er 1600m², forudsætter et investor visum. Her skal man investere 40 millioner baht i nærmere beskrevne aktiviteter, hvis man ellers har otte millioner kroner tilovers og ikke lige ved, hvad man skal brænde dem af på. Angiveligt har mindre end ti personer benyttet denne mulighed – sidst jeg så den omtalt i nyhedsmedier, blev det nævnt, at otte udlændinge havde gjort det.
Ejerlejlighed
Der er masser lejligheder til salg, både i Bangkok, andre byer og i turistområder. Det er en fin mulighed for, at købe en bolig med fuldt ejerskab. Priserne kan være rimelige, set i forhold til en ejerlejlighed hjemme i Danmark, men ligesom der, er beliggenhed afgørende for prisen. Centrale områder i både Bangkok og feriedestinationer kan være dyre, og tilmed megadyre, hvis det er en lidt større luksuslejlighed.
49/51-procent-kvoten, som du skal være opmærksom på er, at en ejendom med ejerlejligheder betragtes som et anpartsselskab. Her gælder samme lov som ved egentlige thailandske ”company limited”, hvor udlændinge højst kan eje op til 49% af et selskab. Hvis den lejlighed, du får tilbudt er udenfor 49%-kvoten, så glem den. Der er masser af andre lejligheder på markedet, også indenfor kvoten, det er ofte købers marked.
De penge, du som udlænding køber en lejlighed for, skal indføres fra udlandet, og du skal vise dokumentation for dette. På engelsk er reglen nævnt som ”Condominium Act” og skødet som ”Freehold”. Sidstnævnte omtales ofte som ”chanote” i Thailand, hvilket er kælenavn for ”nor sor see” (nor sor 4), der er den eneste skøde-klasse med fuldt ejerskab (freehold).
Du skal overføre betaling i udenlandsk valuta, det vil sige danske kroner fra Danmark. Når pengene ankommer til en thailandsk bank, veksles de til baht, hvorefter banken vil udstede en Foreign Exchange Transaction (FET) formular.
Bankerne udsteder automatisk en FET for beløb over modværdien af 50.000 USD, der i april 2026 svarer til cirka 325.000 kroner og omkring 1,6 millioner baht. For mindre beløb skal du specifikt anmode banken om et bekræftelsesbrev – på engelsk: Credit Advice – som indeholder de samme oplysninger.
< Tilbagefor normal.
Dit navn – det vil sige navnet på den udenlandske køber – skal fremgå enten som afsender eller modtager, helst begge dele, så er du på den sikre side. I praksis bør du selv have en thailandsk bankkonto, åbning af en sådan kan du læse mere om i tråden Nye regler for åbning af bankkonto.
Gem dine FET-formularer omhyggeligt. Du skal bruge dem igen, hvis du en dag sælger lejligheden og ønsker at føre pengene lovligt ud af Thailand uden problemer med skat eller valutakontrol.
Hvis du har arbejdet lovligt i Thailand og tjent dine penge lokalt, bør du være opmærksom på, at denne indkomst normalt ikke kan bruges til, at købe en ejerlejlighed for under den udenlandske kvote. Du skal have permanent opholdstilladelse – på engelsk: Permanent Residency – for at kunne købe en ejerlejlighed for lokalt optjente midler.
Permanent opholdstilladelse forudsætter, at man har haft et non-immigrant visum i mindst tre sammenhængende år, en gyldig arbejdstilladelse og en månedlig indkomst på mindst 80.000 baht i to år, dog kun 40.000 baht, hvis man er gift med en thailænder. Desuden kræves sprogkundskaber i thailandsk, en ren straffeattest og en investering på tre millioner baht eller specialiserede færdigheder.
Ved køb af en eksisterende lejlighed – eller videresalg af en lejlighed – skal sælger fremvise en garantierklæring udstedt af ejerlejlighedens juridiske person om, at ejerlejligheden er inden for ejerdommens udenlandske ejerkvote på 49%, samt en erklæring fra ejerlejlighedens juridiske person om, at der ikke er udestående gebyrer for enheden.
Vær forsigtig med at købe lejlighed i noget der endnu ikke er bygget eller under opførsel. Hvis projektet går konkurs inden det er færdigt – eller på anden vis kommer i problemer – kan dine forudbetalinger være tabt. Der er flere fæle eksempler på dette, blandt andre New Nordic Development Co., Ltd., der blev ramt af konkurs og ufærdige projekter i såvel Chonburi (Pattaya), på Phuket og i Lamai på Koh Samui, med massive tab blandt investorerne til følge. Det største problemområde var imidlertid det såkaldte ”Phetchaburi Park Project”, der blev beskrevet af politiet som en ”ren svindel”, da det blev bygget på jord, der var klassificeret som skovreservat. Byplanen forbød den type byggeri, som firmaet havde lovet.
Mit bedste råd er, at vente med at købe indtil du selv kan tjekke din lejlighed fysisk i et færdigt byggeri.
Hvis du køber noget, der kun er projekteret eller endnu under opførelse, vil jeg stærkt anbefale dig at bruge din egen advokat til at gennemgå alt, før du skriver under og betaler et depositum. Du skal sikre dig, at sælger vedlægger dokumentation for:
Som udlænding kan du ikke forvente at kunne få prioritetslån, hvilket er et banklån, til en lejlighed. Det vil sige, at du skal selv komme med hele købesummen. Der kan imidlertid være lånemulighed for udlændinge med permanent opholdstilladelse samt udlændinge med både arbejdstilladelse og fast indtægt. Det kan dog tage relativt lang til, at blive godkendt til lån i en bank.
Hvis du bebor ejerlejligheden som din primære bolig, og du er en fysisk person, hvis navn fremgår af husregistreringen i Den Gule Husbog (Tabien Baan) for udlændinge, er de første 10 millioner baht af ejerlejlighedens vurderede bygningsværdi fritaget for ejendomsskat. Enhver værdi derover beskattes med op til 0,30% af vurderingen.
Medmindre udlejning er begrænset i din ejendoms vedtægter, kan du udleje din ejerlejlighed i perioder over 30 dage. Kortere perioden kan fordre overholdelse af Hotelloven. Hvis udlejningsaktiviteterne betragtes, som at drive en virksomhed i Thailand af en udenlandsk investor, kan den udenlandske ejer også være begrænset af Foreign Business Act og Foreign Employment Act. Der skal betales personlig indkomstskat af lejeindtægter, og der skal betales bolig- og grundskat for erhverv, hvis ejerlejligheden anvendes til kommercielt brug eller udlejes af ejeren.
Du vil ikke kunne registrere overdragelsen af lejlighed til en udlænding – herunder salg – uden den originale FET-attest, der viser, at pengene er kommet fra udlandet.
Ejendomspriser
Som så ofte, er pris et spørgsmål om efterspørgsel og udbud. Er en ejendom meget længe til salg, er prisen angiveligt for høj. Det er ikke sikkert sælger sætter prisen ned, thi en dag kommer der nok en, som lige netop vil have den ejendom, der er til salg, og parat til at betale prisen. En anden thailandsk reaktion kan være, at hvis du er meget interesseret, så stiger priser med en bemærkning om, at der er andre interesserede købere, som er villige til at betale mere.
I større byer og turistområder følger priserne imidlertid nogenlunde markedet, mens der i mere øde områder kan være større forskelle. Her kan du også have svært ved at tjekke den egentlige markedspris. Du har måske hørt om ”dobbelt-prispolitik”, hvor udlændinge betaler mere for noget end en thailænder. Så, hvis du er potentiel udenlandsk ”køber” – og det vil sige, den der betaler – af en rismark, kan det godt være prisen er lidt højere, end hvad en thailænder er villig til at betale.
Ofte er priser udregnet pr. rai – thailandsk arealmål, der udgør 1.600m² – svarende til en dansk ejendomspris pr. 1.000m². I større byer kan grundpriser være angivet pr. talang wah, som er 4m². For mindre grunde, som for eksempel svarende til en dansk parcelhusgrund på 800m² (½ rai), er der bare en pris, så du skal selv omregne til rai-prisen, for at kunne sammenligne. Hertil kommer, at en udstykket grund er dyrere end, hvis du køber et større jordstykke. Det svarer til 1960'erne og 70'erne i Danmark, hvor bondemandes 50 billige tønder land markjord blev forvandlet til en formue for den ejendomsmægler, der udstykkede det hele til små sommerhusgrunde.
Hvad der er en rimelig pris er dels en individuel vurdering – hvad er ejendommen værd for dig – og som altid, et spørgsmål om beliggenhed.
Nogle eksempler i 2025-2026 priser kan være, at en mindre ejerlejlighed koster omkring 3 millioner baht (cirka 600.000 kroner, hvis man som håndregel regner med 5 baht for én dansk krone), men du kan godt finde noget billigere og ligeså, noget meget dyrere. Husk, at der er løbende omkostninger til ejendommens drift og vedligehold, når du køber ejerlejlighed.
Jordpriser for rismark kan ligge på fra cirka 100.000 baht pr. rai op til omkring 300.000 baht pr., afhængig af skødeklasse. Tæt på hovedvej og by er prisen højere – jorden kan bruges til business – og kan være i millionklasse. Plantagejord, for eksempel beplantet med frugt- eller gummitræer, er dyrere. Større jordstykker i attraktive områder koster fra omkring 3-4 millioner baht pr. rai, mens en udstykket villagrund nemt kan ligge på et par millioner baht, hvilket naturligvis afhænger af grundes størrelse.
I større byer og turistområder kan selv mindre jordstykker koste adskillige millioner, især når prisen pr. rai nogle steder kommer op i flere hundrede millioner baht. En attraktiv mindre villagrund i et populært turistområde kan sagtens koste 5 millioner eller flere baht.
Pris på villaer svinger lige så meget. Dels er jordpris afgørende, dels bygningens kvalitet og naturligvis også beliggenhed, herunder naboer og eventuel udsigt. Du kan finde såkaldte ”townhouse” – der kan sammenlignes med et rækkehus – fra omkring 1½ millioner baht, nogle steder endda lidt mindre. En typisk villa vil ofte ligge i området 3-4 millioner baht, mens luksus nemt koster fra 20 millioner baht – også fordi beliggenheden spiller med ind i luksus-kategorien – og op i et leje, hvor man nok skal være mangemillionær, for at være med.
”Katten i sækken”
I Thailand køber du ”katten i sækken” – hvilket betyder, at blive snydt i en handel ved at købe noget uden at undersøge det først, for derefter at opdage, at det købte er af dårligere kvalitet end forventet – så gør dit hjemmearbejde. Det gælder både ved ejelejlighed og andet ejendomskøb.
Her er ikke en lovpligtig tilstandsrapport eller en tilsvarende standardiseret kontrolordning ved ejendomshandel, som vi kender det fra Danmark, eller en lovpligtig ejerskifteforsikring. Det thailandske ejendomsmarked har generelt begrænset regulering og forbrugerbeskyttelse, hvilket gør det til købers eget ansvar, at undersøge ejendommens tilstand grundigt. Ud over det juridiske – se næste afsnit om ”due diligence” – er det også det købtes fysiske tilstand.
Uanset, hvad du måtte aftale udenretligt i alskens kontrakter med sælger, så er det et privat erstatningskrav, hvis noget ikke er, som det skal være. Er sælger en udlænding – det kan sælger sagtens være ved køb af en ”brugt” lejlighed – kan det være umådeligt svært at finde sælger, især hvis vedkommende er udrejst. Og selv om du kan finde sælger og vinde i retten, hjælper det dig ikke noget, hvis sælger ingen penge har. Det eneste du vinder, er i så fald en advokatregning.
Due diligence
Det engelske udtryk ”due diligence” er en grundig, systematisk undersøgelse af juridiske og kommercielle forhold, der foretages af en køber før en overdragelse eller investering. Sagt på godt gammeldags dansk i Mærsk-stil: ”Rettidig omhu”.
Før du underskriver en købsaftale og skal en tur på tinglysningskontoret – og det gælder både køb af lejlighed og anden fast ejendom, som kan være i en samlevers navn eller købt af et selskab – bør du tjekke de ”juridiske og kommercielle forhold”.
Hvis du har en advokat med i billedet, vil det typisk være advokatens opgave.
For køb af lejlighed kan det for eksempel dreje sig om tjek af vurderingspris, om der er klager fra andre ejere i ejendoms-komplekset og om hvilke byplaner, der må være. Er lejlighederne under opførsel – eller køber du en vision, der endnu kun er på tegnebrættet – og betaler depositum og løbende ydelser under opførslen, er både entreprenørens økonomi og byggetilladelser i området vigtige at tjekke. Det sker, at en entreprenør går konkurs før ejendommen er færdig, eller at tilladelserne ikke er i orden og opførelsen dermed standses af myndighederne. Køberne har ofte tabt alle indbetalte penge.
I modsætning til Danmark, hvor det ofte er købers advokat, der skriver et skøde til tinglysning, så udstedes et thailandsk skøde af det lokale landkontor – svarende til Tinglysningsretten – og følger ejendommen. Nye ejere noteres på bagsiden af skødet, hvor eventuelle tinglyste servitutter også er angivet. Skødet er således et officielt bevis på det reelle ejerskab. Det viser ejerlejlighedens plan og procentdelen – i henhold til ejerlejlighedens nøjagtige størrelse – af sameje i den samlede ejendom, inklusive ejerskab i jord, haver, gange, ydervægge, tag med videre. Er det en lejlighed som videresælges, skal skødet tjekkes.
Er det et jordstykke, der købes, er skødet det allerførste, der skal tjekkes. Der er adskillige skødeklasser i Thailand. Nogle lavere klasser, som Nor Sor 3 (Nor Sor Sarm), kan opgraderes til Nor Sor 4 (Nor Sor See) – ofte kaldt ”Chanote” – og dermed fuldt ejerskab. Et lavt landbrugsskøde som Sor Por Gor kan også blive opgraderet til Nor Sor 4 under visse forhold. Du kan læse mere i tråden Lidt om thailandske skøder. Desuden skal der tjekkes om skødet indeholder servitutter – ligesom hjemme i Danmark – der begrænser brug af ejendommen eller giver andre rettigheder på ejendommen.
Er skødet acceptabelt og uden restriktive servitutter – det er individuelt og afhængig af, hvad jordstykket skal bruges til – er adgang til ejendommen, altså ”vejret”, det næste skridt. Ligger grunden direkte ud til offentlig vej, er der ingen problemer. Er adgangsvejen derimod privat eller over anden eller andres ejendom, skal du sikre dig 100%, at du har en vejret – herunder din andel i eventuel vedligeholdelse – det er ikke nok med, hvad der er kutyme ifølge sælger eller med et venligt nik fra en nabo.
Nogen gange kan en vejret sikres mod en kontant betaling og skrives som en servitut for den ejendom, hvor vejretten aktiveres. Der er regel om vejret over anden ejendom, hvis adgangsvejen har været benyttet i 10 år uden indsigelse. Havde en ejendom tidligere adgang fra offentlig vej, men er senere blevet blokeret efter udstykning, har ejeren ret til en servitut med vejret over den blokerende ejendom, uden at skulle betale erstatning.
Skal der bygges på jordstykket er elektricitet og vand vigtigt. Elforsyning er offentlig – kommer fra PEA, Provincial Electricity Authority, i Bangkok dog fra MEA, Metropolitan Electricity Authority – der ofte har elmaster langs offentlig vej. Man skal have en blå husbog for tilslutning, ellers kan man få en midlertidig bygge-elforsyning til en forhøjet pris. Er der ingen elmaster, skal du selv bekoste disse opsat og montering af ledninger. Selv om du har betalt hele prisen for en offentlig elforsyning, må andre benytte den, når først den er der.
Vandforsyning kan nogen steder være offentlig, andre steder privat – hvilket vil sige, fra egen eller fælles brønd, vandboring eller reservoir – eller vand tilkørt med tankbil. Nogle supplerer med opsamling af filtreret regnvand i beholdere. Så tillige et tjek om vandforsyning, brønd eller mulighed for ny vandboring er vigtig.
Udenfor byområder er der ingen offentlig kloakering, og selv i byområder kan den være begrænset. I mange tilfælde har du behov for septiktank og sivebrønde til spildevand. Man separerer ofte toilet (black water) fra andet spildevand (gray water), hvor førstnævnte går til septiktank – ofte lukket tank og tilhørende sivebrønd – og sidstnævnte til almindelige sivebrønde. Her er det vigtigt, at grunden har stor nok afstand mellem vandforsyning – hvis du skal have din egen – fra brønd eller boring til septiktank-system og andre sivebrønde. Hvis afstanden er for lille, risikerer dit brøndvand at blive forurenet. Jeg skriver mere om det i den kommende tråd, Lidt om at bygge hus i Thailand.
Køber du ejendom i et landsbyområde, vil det være en fordel at underskrive købsaftalen hos den lokale Poo Yai Ban – landsbylederen, på engelsk Head of Village, nogle steder kaldt kamnan, hvis det er en leder for et større område – der tillige vil fungere som vidne på handlen. Du kan sagtens bruge den fortrykte købsaftale, som kan købes i bog- og papirhandlere. Der findes også købsaftale med både thailandsk tekst, der er den lovgyldige, og engelsk oversættelse, som kan købes og downloades på Internettet. Landsbylederen skal normalt have en lille betaling for dette, hvilket din thailandske partner ved, hvad er rimelig. Der kan være forskel fra et område til et andet, så det kan være fra beskedne et par tusinde baht til måske 10.000 baht. De penge kan være godt givet ud, da landsbylederen ofte kender til områdets ejendomme og derved fungerer som en slags accept for, at handlen er i orden.
< Tilbagefor normal.
Foruden en privat købsaftale, forlanger landkontoret en officiel købsaftale, kaldt ”Tor. Dor. 13”, der inkluderer ejendoms oplysninger, købspris, betalingsplan, og at der ikke er skyldige skatter.
Se lidt mere, at være opmærksom på ved køb af grund nedenfor, i afsnittet Anden fast ejendom.
Tinglysning af fast ejendom
Normalt vil både sælger og køber mødes på det lokale ”Land Office”, Landkontoret, svarende til et dansk tinglysningskontor, hvor handlen afsluttes med officiel overdragelse af ejendommen og betaling af restbeløbet. Hvis du ikke selv kan give møde, kan du give fuldmagt til for eksempel din advokat, der så vil udføre det på dine vegne. En sælger kan også give fuldmagt til en anden person.
Ejerskab af videresolgt ejendom noteres på bagsiden af skødet. Der er to eksemplarer af et skøde, hvor det ene opbevares af Landkontoret, og det andet tilhører den aktuelle ejer, som bevis på ejerskab. Der kan således være en længere række navne på bagsiden med tidligere ejere samt eventuelle servitutter. Proceduren er stort set den samme for både ejerlejligheder og jordejendom, for eksempel en grund og hus med jord under. Er en jordejendom blevet opgraderet til højere skøde-titel, udstedes et nyt skøde for ejendommen.
Inden du når til Landkontoret, så sørg for at have en helt klar skriftlig aftale med sælger om, hvordan betaling skal foregå. Ofte vil der skulle betales et depositum ved indgåelse af en købsaftale – ligesom ved dansk ejendomshandel – men slutbeløbet skal der være klar aftale om, at det for eksempel kan betales med en banknoteret check – engelsk: Cashier’s Cheque, checks bruges stadig i Thailand – eller om restbetalingen skal være i kontanter. Du kan normalt kun hæve op til to millioner baht kontant i din bank, uden forudgående aftale.
En ejendom i Thailand har to værdier. Den ene er Landkontorets værdiansættelse – ”Appraised Value” – som du kan sammenligne med en dansk vurderingsværdi. Den er ofte lavere end den aftalte salgspris, og kan i nogle tilfælde være meget lavere. Den anden værdi er selve salgsprisen. Begge værdier skal bruges på Landkontoret, som typisk vil se dokumentation for den aftale salgspris.
Dokumentation vil normalt være købsaftalen. Når en sådan udfærdiges, så vær opmærksom på, at sælger kan være erstatningspligtig, hvis sælger fortryder og alligevel ikke vil sælge. Det gælder så også dig, hvis du er sælger af fast ejendom. Erstatningen kan godt være så stor, som hele den aftalte salgspris. Hvis det er et selskab, som er køber, skal der tillige være et originalt stemplet og underskrevet mødereferat – på engelsk: Meeting Report – hvori ejendomskøbet bekræftes af selskabets ledelse.
Er skødet af lavere klasse end Nor Sor 4 (Chanote) – der er neste skøde med fuldt ejerskab – kan registrering af ny ejer ikke foretages samme dag. Ved et Nor Sor 3-skøde, er der for eksempel en 30-dages indsigelsesret for andre.
Du kan komme ud for, at der officielt aftales en lidt lavere salgspris, end den faktiske, som du reelt kommer til at betale. Det skyldes, at der i nogen tilfælde kan være en afgifts- og skattefordel ved en pris, der er mere lig med vurderingsprisen. Du vil i så fald alligevel komme til at betale den fulde pris til sælger, blot vil noget af betalingen foregår udenfor Landkontoret.
Desuden skal du have en klar aftale om, hvem der betaler skat, stempelmærker og tinglysningsgebyr – på engelsk: Transfer Fee – få det skrevet ind i købsaftalen. Kutyme er, at sælger betaler skat, udgift til stempelmærker er til forhandling, og køber betaler tinglysningsgebyr – men det kan aftales anderledes.
Her er der et link til en side, hvor du kan få udregnet skat ved ejendomshandel og Transfer Fee .png)
.
Er der en ejendomsmægler indblandet, vil denne normalt blive betalt af sælger og gebyret er oftest 3%. Ejendomsmægler erhvervet er ikke beskyttet – det er erhvervet derimod i Danmark og forudsætter en uddannelse – så hvem som helst kan fungere som ejendomsmægler.
Anden fast ejendom
Udlændinge kan som sagt godt eje et hus, men ikke jorden under det. Grunden kan derimod lejes – ofte kaldt ”lease” ved lange åremål – eller på anden vis stilles til rådighed for en udlændings hus.
Der er her alle røde alarmklokker bør bimle, hvis du får tilbudt at kunne købe jord, som udlænding. Der har været adskillige sager – som har kostet udlændinge penge, i visse tilfælde det meste af deres opsparing – senest om danskerkolonien Thani Beach i en nordøstlig provins. Her blev købere af grund lovet ejerskab eller nærmest uendelig leasingaftale – hele 27.000 år blev nævnt i et nyhedsmedie – men faktisk i stedet tilbudt en 30-årig lejeaftale, når ejendomskøbet skulle registreres.
Det er normalt, at hele periodens leje forudbetales ved langtidsleje – for eksempel 30-årig leasing – så det føles som et køb. Alle lejeaftaler med aftalt løbetid på mere end tre år skal tinglyses, for at være gyldige. Tinglysning sikrer lejer rådighedsret, uanset om udlejer efterfølgende sælger ejendommen. Der skal tillige betales skat af hele lejeindtægten for den aftale periode ved tinglysning. Derfor er det rimeligt nok, at hele lejeperioden forudbetales.
Og for at slå al tvivl fast, der findes ikke 2x30-årige eller 3x30-årige lejeaftaler. Hvis du bliver tilbudt en sådan, kan papirets genbrugsværdi være mere værd end aftalen.
Af andre fæle tilfælde kan nævnes, at nogle blev tilbudt 30-årige lejeaftaler af grund og fik bygget hus – hvilket i visse tilfælde sagtens kan svare sig økonomisk – men det viste sig, at udlejeren selv havde lejet jorden, og der ikke engang var 30 år tilbage på udlejers lejeaftale med den egentlige jordejer. Konsekvensen blev, at jordejeren ikke ville forny lejeaftalen og helt lovligt, blokerede adgang til jordstykket. Udlejeren, en udenlandsk forretningsmand, forsvandt som dug for Solen. Behøver jeg nævne, at det samme gjorde alle pengene for 30 års forudbetalt grundleje.
En del grunde ligger i et såkaldt ”projekt”, ofte et indhegnet område med nogle fælles faciliteter, det kan for eksempel være brug af en swimming pool. Der betales en løbende afgift til projektet – ligesom man betaler en løbende afgift til en ejendom, når man har købt en ejerlejlighed – til drift og vedligehold. Vær opmærksom på, at sådanne aftaler kan indeholde klausuler om, at elektricitet og vand skal købes af projektet – desværre nogen gange til overpris – samt restriktioner på, hvad man må bygge på sin grund, herunder endda, at håndværkerne kun må være projektets entreprenør. Du kan således ikke indhente flere tilbud og være sikker på, at dit hus bygges til markedspris.
Vær også opmærksom på, om et projekt i det hele taget er lovligt. Der har være flere tilfælde, hvor et projekt delvist eller helt ligger på Statens skovjord – der kan endda være udstedt falske skøder – og efterfølgende blevet konfiskeret. Køber af andele, huse eller grunde i projektet har oftest tabt alle indbetalinger, foruden deres adgang til jordstykket og eventuelle nybyggede hus.
Når du vurderer en langt-løbende lejeaftale – typisk op til 30-åerig lease, hvilket kan være for en grund, som du selv bekoster et hus på – så skal du se den samlede pris i forhold til, hvad leje vil være for en tilsvarende ejendom i samme periode. Du bør også medregne rentetab ved forudbetaling og forventede udgifter til ejers vedligehold af en bygning.
I mange tilfælde erhverver en udlænding en ejendom i sin samlevers eller ægtefælles navn. Der kan aftales en brugsret, som ofte er en Usufruct aftale, men også kan være en Habitation Right. Begge kan løbe i op til 30 år eller indtil rettighedshaverens død – hvilket kan være både længere end 30 år og kortere.
I tråden Masser til langtidsleje, men er 30 år nok…, har jeg beskrevet både lejeaftale, Usufruct og den alternative løsning med brug af en juridisk enhed, altså anpartsselskab, som jordejer.
Er det sammen med din thailandske ægtefælle, der købes ejendom med jord, vil nogle landkontorer forlange, at den udenlandske ægtefælle underskriver en deklaration om, at ejendommen er erhvervet for den thailandske ægtefælles egne midler – du må faktisk give en ret stor skattefri gave – og dermed alene ægtefællens lovlige ejendom. I praksis fraskriver du dig så enhver ret til andel i ejendommens værdi.
Vær også opmærksom på, at der er adskillige skødeklasser i Thailand – kun ”Chanote”, nor sor 4-skøde, er 100% ejerskab, såkaldt ”freehold”. En ganske stor del af jordene i landbrugsområderne er ikke egentlig ejendom, men jord stillet til rådighed af Staten til landbrug. Også her, er der forskellige klasser. Jordstykker til landbrug kan overdrages eller gå i arv i familien – men kun til fastboende landbrugere – og kan hverken sælges eller pantsættes, herunder stilles som sikkerhed for lån.
Alligevel handles ejendomme med disse begrænsninger nogen gange flittigt mellem landbybeboerne, og det endda til priser, der er oppe i nærheden af priser for egentligt ejerskab. Besiddelse af jord, er vigtig for en thailænder. Det kan have noget at gøre med at svare til den gamle Sakdina-status – ”felt-prestige”, forstået som land status – et nu ophævet hierarki-system, der rangerede mennesker efter numeriske værdier og deraf bestemte en persons sociale placering, rettigheder og pligter.
Hvordan du kan sikre din ejendomsinvestering
Det vigtigste for dig, hvis du investerer i anden fast ejendom end en lejlighed i Thailand – som du selv kan være registreret ejer af – er, at du sikrer din investering bedst muligt. Her er det, at du skal forestille dig ”worst case scenario” – altså, det værste, der kan ske – ligesom man med en ægtepagt prøver, at foregribe en eventuel senere skilsmisse, og med et testamente, hvad der skal ske, hvis en af ægtefællerne dør.
Nummer 1 er – og jeg er ked af, at måtte nævne det – at man i Thailand altid bør være mere værd i live, end som død.
Det er relativt billigt af få slået et menneske ihjel – lejemord – der har endda været et tilfælde med en dansker, som blev omtalt i DR-dokumentaren ”Mændenes paradis”. En aftale om ret til brug af jord, der løber indtil brugerens død, kan indeholde en faktor af livsrisiko. Så, hvis du på nogen måde kan give indtryk af, at du er mest værd i live, er det en god beskyttelse.
Nummer 2 er det gode gamle råd om, at du aldrig må investere mere i Thailand, end du har råd til at miste.
Hvis du kommer med pengene til køb af fast ejendom – uanset ejerforhold, så også en lejlighed – skal du kunne overleve og komme videre i livet, hvis du mister det hele.
Formue er en relativ størrelse. Hvad der kan synes som en ret beskeden investering for nogle, kan være et langt arbejdslivs stort set hele opsparing for andre, for eksempel friværdi fra ejendommen, som blev solgt hjemme i Danmark. Tænk over, at hvis du mister alt og ikke lige kan begynde at tjene penge igen, vil du så kunne acceptere, at klare dig for din pension fremadrettet, der måske alene er en dansk folkepension med et klat ATP oveni?
Nummer 3 er, at du ikke kan stole 100% på andre.
Desværre ikke engang en partner, samlever eller ægtefælle. det hænder jo, at engang så enige ægtefolk bliver skilt, og der må en retslig afgørelse til, for at rede trådene ud. Så har du delt ejerskab af fast ejendom med en ægtefælle – og det kan forekomme – skal I sørge for en aftale om, hvorledes ejendommen skal deles ved såvel skilsmisse, som død.
Selv om thailandsk lov skelner mellem særeje og fælleseje ved indgåelse af ægteskab, bør I oprette en ægtepagt – på engelsk ”prenup” – hvoraf det klart fremgår, hvad der skal ske med fast ejendom ved skilsmisse. Det er ofte den udenlandske ægtefælle, der har betalt det meste eller det hele, og da en udlænding ikke kan eje jord, vil dette indebære et salg, hvor provenuet så fordeles.
En Usufruct eller Habitation servitut kan give ægtefællen – typisk den udenlandske part – ret til at bruge eller bebo en ejendom, også selv om den overdrages til andre eller sælges. Men hvis der er kommet tilstrækkelig mange skår i den tidlige så fælles glæde, kan det sagtens være, at ægtefællen hellere vil bo et andet sted. Kan du forestille dig at bo i et hus, bygget ovenpå den tidligere samlevers familiejord, i en landsby, hvor du ikke længere er velkommen?
Nummer 4, husk et testamente.
Ulykker og uventet død forekommer, så her er et testamente vigtigt. Mulighed for at sidde i såkaldt uskiftet bo, som vi kender det fra Danmark, findes ikke. Thailandsk arvelov giver 50% til en ægtefælle, hvis der ikke er oprettet et testamente, resten tilfalder familien.
Uanset dette – et testamente – så kan en udlænding ikke eje jord, så en ejendom vil skulle sælges eller overdrages til en Thailænder. Sidstnævnte kan være en mulighed, hvis man har en Usufruct eller Habitation rettighed, men husk altid på nummer 1. Ved arv har man 12 måneder til at sælge en ejendom, og hvis ikke man selv får den solgt, så sørger Skifteretten for, at den sælges.
Med et testamente kan du også sikre din samlever, for eksempel hvis du har en ejerlejlighed eller andre værdier i Thailand. Vær dog opmærksom på danske regler om tvangsarv, hvis du har familie derhjemme, det er muligt de kan gøre indsigelse, hvis de bliver forbigået.
Nummer 5, mulighed for tinglysning af et lån.
Min thailandske ejendoms-specialist-advokat – af britisk oprindelse – fortalte mig, at en måde at sikre sin investering i fast ejendom er, at tinglyse et lån, svarende til de penge, man har sat i ejendommen eller ønsker at sikre. Det fungerer på samme vis, som et tinglyst realkreditlån. Ejendommens skøde kan ikke overdrages, uden at lån – og eventuelle renter – er fuldt indfriet.
Ejerskab af bygninger og hus
Som udlænding kan du sagtens eje dit hus. Det kan have fordele både ejendomskattemæssigt – forvent ejendomsskat som en fremadrettet stigende byrde – og ved salg af ejendom. Skatteyderen er ejeren den 1. januar i skatteåret.
< Tilbagefor normal.
Hvis du selv bygger et hus, skal du sikre dig, at have en Superficies-aftale eller anden tilladelse fra jordejeren, der bemyndiger dig til, at bygge på grunden. Desuden skal arkitekttegninger, byggetilladelse og alle øvrige aftaler være i dit navn.
Sørg for, at gemme alle aftaler, pengeoverførsler og kvitteringer for byggeriet. De er – tilsammen med førnævnte dokumenter – dit eneste bevis for ejerskab af huset.
Når et hus er 80% færdigbygget, kan du få en husbog. Den svarer til et dokument, hvori beboernes ”folkeregisteradresse” indføres. Huset får tillige et officielt nummer, som også er postadressen. Husbogen er blå – du vil ofte se den omtalt som ”Blue House Book” – og følger huset. Du kan være registreret som ”House Master” eller ”Master of Household” på det lokale distriktskontor – hvilket ikke må forveksles med, at være en legal registrering som husejer – og det vil således alene være dig, som kan tillade andre at blive registreret med adresse i dit hus. Du kan imidlertid ikke selv blive registreret i den blå husbog, den er forholdt thailændere og udlændinge med permanent opholdstilladelse. Du kan derimod anmode om at blive optaget i en ”gul husbog” for udlændinge. Det kan du læse mere om i tråden Hvad en Husbog er, og hvorfor du bør have en sådan.
Et hus, der benyttes som primære private bolig, er fritaget for ejendomsskat for indtil en anslået værdi – vurdering – på 10 millioner baht. En lejet grund er derimod skattepligtig, ejendomsskat betales normalt af lejer. Hvis grund og hus hører sammen – så er du ikke længere ejer, men det kan være din samlever – er fritagelse for den samlede ejendomsskat derimod 50 millioner baht.
Ved salg af ejendom vil huset være adskilt, og kunne sælges som din personlige andel.
Er dit hus på lejet jord og lejeaftalen kan overdrages til tredjemand – det kan ofte aftales, at den kan – og ejendommen dermed kan sælges, er ejendommen det værd, som svarer til leje af en tilsvarende ejendom i samme åremål, som der resterer i lejeaftalen. Så selv om dit hus har kostet adskillige millioner baht at opføre og er fint vedligeholdt, så er det reelt ikke mere værd end lejeværdien i den resterende periode, som lejeaftalen for grunden udgør.
Værdi af thailandsk ejendom
Ejendomsskatten af privat bolig i Thailand er relativt lav, til gengæld beskattes en ejendom ved salg.
Jeg siger normalt, at man skal være glad, hvis man kan få sin oprindelige investering hjem ved salg efter betalt skat – så har det reelt kun kostet renterne, at bo der – og megaglad hvis salgsprisen er indeksreguleret med forbrugerpristallet.
Thailændere køber helst nyt, så i modsætning til, hvad du er vant til hjemmefra, så stiger ældre huse ikke i værdi – de falder i værdi.
Min thailandske ven – en tidligere bankmand og nu ejendomsudlejer – fortalte mig, at som håndregel bliver en bygning 10% mindre værd om året. Taget med et gran salt, så vil et nybygget hus kunne være en anelse mere værd som helt nyt – køber undgår at vente på, at huset bygges, og alt hvad der må følge deraf – og måske holde værdien de første par år eller tre. Derefter fratrækkes op mod 10% af værdien om året af saldoen, det vil sige 10% af 90% når de første års 10% værdi er afskrevet, og derefter 10% af 81%, og så videre. Tabet bliver nok lidt mindre over tid, men en ældre, og især ikke specielt godt vedligeholdt bygning, er reelt intet værd.
Til gengæld stiger grundværdien ofte, så ejendommens samlede værdi vil være stort set uændret i en årrække – dog afhængigt af bygningens værdi i forhold til grundens værdi – på langt sigt stiger ejendommens værdi således alligevel, på grund af grundværdien. Dog, hvis du har købt et meget billigt jordstykke og bygget en kostbar liebhaverbolig – for eksempel på en relativt øde rismark – holder regnestykket næppe.
Ejendomsværdi er nemlig altid – ligesom i Danmark – et spørgsmål om beliggenhed. Luksuspalæet oppe på den øde rismark i det nordøstlige Thailand, kan være næsten usælgeligt og stort set kun landbrugs-jordværdien værd. Derimod kan en yderst beskeden bolig i et attraktivt område være flere gange den oprindelige investering værd.
Så, hvis du investerer i fast ejendom i Thailand, så vær forberedt på, at det ikke er lig med en investering med gevinst, med mindre du er en erfaren ejendomsinvestor og har flair for, at vælge køb på det rigtige sted, på det rigtige tidspunkt. Det gælder også køb af flere ejerlejligheder med henblik på udlejning, selv om projektets ejer lover et relativt højt årligt afkast.
Et eksempel på succesfuld ejendomsspekulation er derimod investering i luksuslejligheder og luksusvillaer – og her tales om egentlig millionklasse luksus, og valutaen er ikke i thailandske baht – til udlejning. Nogle villaer når endda at blive solgt to-tre gange, inden de er færdigbygget. Årsagen er tilsyneladende, at når man kommer op i en vis kvalitets- og prisklasse, så er den forholdsvis uafhængig af øvrige økonomiske markedsstrukturer. Luksusvillaer kan sagtens være fuldt udlejede i perioder, hvor huse med meget mere overkommelig leje står tomme.
Thailandsk selskab, som ejendomsejer
En tidligere ofte anvendt metode til køb af fast ejendom som udlænding, var at benytte en juridisk enhed, hvilket vil sige et thailandsk anpartsselskab, et company limited. Metoden har altid været ulovlig, hvis selskabets eneste eller primære aktiv og virke er, at eje en ejendom udlejet til en hovedaktionær, og dermed en tom skal for udenlandsk jordbesiddelse.
Disse selskaber blev ofte oprettet med ”stråmænd” (m/k) som nominelle aktionærer, hvilke kunne være alt fra en praktikant til rengøringsmedhjælpen i det advokatkontor, som oprettede selskabet. Loven blev strammet for omkring 15 år siden, hvor antallet af aktionærer blev reduceret fra syv til tre, og nyligt helt ned til to. Til gengæld skal de være reelle aktionærer, der kan bevise at have midler til deres investering i aktier, og ejerskabet udgøres af mindst 51% thailændere. Du kan læse lidt mere om, at oprette et selskab i tråden Lidt om at etablere et selskab i Thailand. Fidusen med krydsejerskab mellem flere selskaber – hvor den egentlige ejerstruktur sløres – er også op til granskning.
En fordel ved, at en ejendom ejes af et selskab er, at ved salg, er det aktierne, der sælges og ikke en ejendom. Der skal derfor ikke tinglyses noget skøde og betales skat og afgifter. De 49% udenlandsk ejede aktier kan tilmed handles udenlands, hvilket også kan have skattemæssige fordele. Der kan tillige være to aktieklasser – A-aktier og B-aktier, som det kendes fra Skandinavien – hvor nogle aktier er mere attraktive end andre.
En anden fordel er, at hvis du har fuld kontrol med det selskab, som ejer jorden under dit hus, kan din lejeaftale være løbende, i stedet for en tinglyst leasing i op til 30 år, hvoraf der betales skat ved tinglysning af lejeindtægten for hele aftalens løbetid.
En væsentlig ulempe ved, at en ejendom ejes af et selskab er, at der dels er omkostninger forbundet med drift af et selskab – bogholderi og revision af regnskab – samt, at selskabet i dag skal have andre aktiviteter end blot at eje og udleje en enkelt ejendom til en udenlandsk aktionær. Desuden vil salg af ejendommen til en thailænder, næppe inkludere et selskab, så ejendomssalget beskattes, provenu udbetales til aktionærer og selskabet lukkes. Det sidste kan godt være en anelse besværligt og koste mere, end det koster at oprette et selskab.
Du vil til tider kunne læse i de thailandske nyheder, at selskaber med nominelle ejere granskes, dels hvis de bruges til at drive forretning for en udlænding i Thailand, og dels, hvis de bruges til udenlandsk ejerskab af ejendom. Sidstnævnte har dog hidtil været større ejendomsselskaber, der har tilbudt forskellige former for projekter – nogle direkte ulovlige – mens mikro-selskaber foreløbigt har været uberørte, med mindre de på anden vis er kommet i myndighedernes søgelys.
Min konklusion
Ovennævnte er til information og omtanke, før du kaster dig ud i, at erhverve fast ejendom eller bygge hus i Thailand.
Der kan være masser af fordele som ejendomsejer her – ikke mindst livsglæde, og den er ret så væsentlig – så du skal ikke holde dig tilbage, trods alle mulige advarsler. Men du skal derimod tænke dig godt om, inden du konverterer din opsparing til en drømmebolig i paradis.
Du bør således ikke investere i fast ejendom, før du er 100 procent sikker på, at du dels vil bo i længere tid i Smilenes Land, og dels har fundet det sted lokalt, hvor du vil blive boende. Se dig godt omkring og lej eventuelt noget til at prøvebo i områder af interesse, før du kaster dig ud i boliginvestering.
Selv om en samlever har familiejord til rådighed, til at bygge et hus på – din samlevers interesse kan helt lødigt på lang sigt være, at familien kan arve huset – så tænk alligevel over, om du vil kunne bo der, måske resten af dit liv.
Du kan læse lidt mere om steder at bo i trådene, Hvor skal man bo og Samui som bopæl.
Jeg foretrak hus fremfor lejlighed og er selv husejer på 16. år, hvor jeg har fundet en angiveligt fornuftig løsning for jorden under mit hus. Efter 14 år kunne jeg konstatere, at jeg fremadrettet bor her for alene løbende vedligeholdelsesudgifter og driftsomkostninger, i forhold til, hvad et tilsvarende hus ville koste mig i leje – og med en forudbetalt lejeaftale for grunden, havde jeg nået status quo allerede efter 12 år, når der indgår rentetab i beregningen.
Inden jeg fandt den grund, jeg ville bygge et hus på, tjekkede jeg flere steder ud, både nationalt og helt lokalt. Jeg vurderede også, om jeg kunne bo i mere øde landbrugsområder, herunder om den livsstil, det ville fordre at bo der, i forhold til at bo i en større by eller i et turistområde. Det tog et par år. Derefter yderligere et par år, at få styr på, hvad jeg ville bygge, få det tegnet og indhente tilladelser og tilbud. Selve byggeriet varede næsten 1½ år. I dag er jeg glad for, at jeg tog mig god tid, til at finde det rette sted og få bygget mit ”drømmehus i paradis”.
Jeg har heldigvis (endnu) ikke fortrudt mit valg.
Andre tråde nævnt i teksten…
Aktuelt…
Seneste tilføjelser…
Du kan følge andre danske i Facebook-gruppen Dansk og bor i Thailand, hvor du også kan kommentere og selv starte en tråd, hvis du bor i Thailand, påtænker at bosætte dig der, eller er trækfugl og opholder dig en del af året i Smilenes Land…
86
wIMG20260414111931_Getting_old.jpg)
